Le dernier rapport de la banque UBS vient de paraître et beaucoup de villes semblent être menacées par l’éclatement de leurs bulles immobilières.
Le prix des maisons augmente dans la plupart des grandes villes du monde, mais dans certaines d'entre elles, il augmente trop haut, trop vite.
Lorsque les prix obtiennent le terme de bulle, c'est-à-dire surévalués par rapport à des fondamentaux comme le revenu et l'emploi, ils risquent beaucoup plus de subir des corrections. Bien qu'il soit difficile de déterminer avec précision à quel moment cette correction se produira, l'identification précoce des bulles peut offrir un aperçu et protéger les investisseurs.
Au cours des cinq dernières années, le risque de bulle s'est considérablement accru dans plusieurs villes, selon un nouveau rapport d'UBS. Toronto, Stockholm, Munich, Vancouver, la Colombie-Britannique, Sydney, Londres, Hong Kong et Amsterdam sont exposées à un "risque de bulle", selon l'indice Global Real Estate Bubble Index.
Les prix réels des maisons dans ces villes ont augmenté de près de 50 pour cent depuis 2011. C'est beaucoup plus élevé que la croissance économique locale et les taux d'inflation, les revenus et les loyers ont augmenté de moins de 10 pour cent dans ces villes au cours de la même période.
Bien qu'aucune ville américaine ne fasse partie de la catégorie "risque de bulle" la plus élevée de l'indice, San Francisco et Los Angeles sont considérées comme "surévaluées". Les prix à San Francisco sont en hausse de près de 65 pour cent depuis 2011, mais a "limité le risque de bulle, compte tenu de ses solides fondamentaux économiques dans le boom étonnant des entreprises de technologie", selon le rapport.
Les raisons d'une forte appréciation des prix sont variées. Sur les marchés canadiens et européens, les prix ont pu grimper rapidement en raison des taux immobiliers historiquement bas. Dans les villes européennes, bien que les prix soient plus élevés, les paiements annuels des propriétaires sont inférieurs à la moyenne décennale. Aux États-Unis, les faibles taux hypothécaires aident également les acheteurs à acheter plus de maisons, mais le véritable moteur des prix est la très faible offre de maisons à vendre.
Les constructeurs de maisons aux États-Unis ne se sont pas encore remis de la crise du logement qui a commencé à la fin des années 2000, et ne sont pas encore revenus à produire même la moyenne historique des maisons neuves, sans parler de toute la demande refoulée. Le marché américain a également perdu environ un million de maisons pour les investisseurs, qui les ont transformées en loyers lucratifs, les retirant ainsi du stock potentiel de vente.
Ville"Superstar"
Bien sûr, une bulle ne peut être prouvée qu'après son éclatement, mais l'histoire prouve le risque que courent ces marchés lorsque les prix des maisons sont découplés des fondamentaux économiques d'un marché local.
"Un changement de dynamique macroéconomique, un changement dans le sentiment des investisseurs ou une augmentation importante de l'offre pourraient déclencher une baisse des prix de l'immobilier", selon les chercheurs d'UBS.
Et puis il y a le scénario "Superstar". Cette théorie suggère que même lorsque les prix sont hors jeu avec les fondamentaux, il y a certaines superstars qui vont dominer. C'est vrai pour les vedettes de cinéma comme pour les grandes métropoles. Les chercheurs de l'UBS suggèrent que Hong Kong, Londres et San Francisco sont des "superstars". Les investisseurs fortunés afflueront toujours vers ces villes, et tant que l'offre ne dépassera pas la demande, les prix risquent moins de s'affaiblir.
La seule variable dans tout cela est: le taux d'intérêt. Si les taux devaient commencer à augmenter, lentement ou rapidement, les investisseurs pourraient reculer. "De plus, la crise actuelle de l'accessibilité financière peut déclencher des réponses politiques qui pourraient mettre fin assez brutalement au parti du logement", selon le rapport.
La politique du logement à Vancouver, en particulier une taxe pour les investisseurs étrangers dans l'immobilier, a été conçue pour refroidir la surchauffe des prix des maisons là-bas. Par conséquent, un plus grand nombre d'investisseurs se tournent vers Seattle, au sud, qui maintenant connaît la plus forte appréciation du prix de ces maisons sur tous le marché américain.
Rédigé par: BUNKER OR&ARGENT
Source: cnbc.com